Üretimi destekleyen ikinci el de düşerse konutta kriz hissedilir

Hamide HANGÜL

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Der­neği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, Türki­ye’de ev sahipliği oranının son 8 yılda yüzde 61’den yüz­de 55’lere kadar gerilediği­ni, kiralık konut ihtiyacının da yüzde 20’den yüzde 27’ye yükseldiğini söyledi. Son 5 yılda ise sıfır konut satış­larının 651 bin adetten 379 bine düştüğüne dikkati çe­ken Kumova, bu düşüşün ko­nut üretimine de yansıdığı­nı, böylelikle 2014-2018’de üretilen konut için alınan 3 milyon 992 bin 475 iska­nın, 2019-2023’teki beş yıl­lık dönemde 3 milyon 131 bin 200’e gerilediğini söyledi. Böylelikle konut üretimin­de Türkiye’deki düşüşün yüzde 22, İstanbul’da yüzde 31 seviyesinde olduğunu belirten Kumova, bu düşü­şün nedenlerini, konut kredi fa­izleri ve arsa maliyetle­rinin çok yüksek olması, ikin­ci konutunu alacak yatırım­cılara yönelik uygulamalar olarak sıraladı.

Yalancı bir bahar yaşadık

Bu düşüşlere rağmen pi­yasada konut krizinin he­nüz hissedilmemesinin te­mel nedeni 2’inci el konut satışlarının artması oldu­ğuna dikkati çeken Kumo­va, sözlerini şöyle sürdürdü: “Sıfır satışları 2018’de 650 bin seviyesinden 2023’de 379 bine düşmüş. 2’nci el ko­nut satışı da 700 binli adet­lerden 1 milyon 30 bine ka­dar çıkmış. Böylece bir kriz hikayesi yaşanmamış, ikin­ci el bunu sübvanse etmiş.

Alıcının ihtiyacı bir şekilde karşılanmış. Fakat beş yıl ar­tıştan sonra 2023’e bakıyo­ruz, ilk defa ikince el satışla­rı 1 milyon 30 binlerden, 846 bine düşmüş. Artık alanlar satmamaya başlamış. Yine 2024’ün ilk çeyreğine bak­tığımızda İstanbul’da yüz­de 6, Türkiye’de yüzde 17 dü­şüş var. Eğer bu düşüş tren­di 2024 ve 2025’te de devam ederse ki benim şahsi fikrim olarak söylüyorum, devam edecek. O zaman birinci el­de az üretimi sübvanse eden satışlar azalacak ve biz o za­man krizi hissetmeye başla­yacağız. Bugüne kadar biz bir yalancı bahar yaşadık.”

Konut yatırımcısı, kiralık ev arzının tek kaynağı

Türkiye’de kiralık konut arzını bireysel yatırımcı­ların konutlara yaptıkla­rı yatırımlar aracılığıy­la sağlandığının altını çizen Kumova, sözlerini şöyle sür­dürdü: “Fakat son 2 yıldır uy­gulamaya konan yeni düzen­lemeler ve getirilmesi dü­şünülen vergiler nedeniyle yatırımcıların bir kısmı yurt dışına yönelmiş, bir kısmı ise konutu yatırım aracı ola­rak görmekten vazgeçmeye başlamıştır.

Yaşanan süre­cin sonucu olarak önümüz­deki 2 yıl içerisinde kiralık konut arzında sıkıntının bü­yüyeceğini ve bunun kira fi­yatlarını artıracağını öngö­rüyoruz. 2024 yılı sonunda başlar, 2025 yılında fiyatla­rı hissederiz.” Özel sektörün bu faiz oranlarıyla kiralık ko­nut üretmesinin mümkün olmadığını söyleyen Kumo­va, kiralık konut arzını bi­reysel gayrimenkul yatırım­cısının sağladığını belirtti.

Fonlar yastık altını ekonomiye kazandırır

Proje Gayrimenkul Ya­tırım Fonlarının (PYGF) konut arzı için iyi bir ens­trüman olabileceğini dile getiren Kumova, “Geç­tiğimiz haftalarda gündeme gelen Proje Gayrimenkul Fonları­nı sektör için oldukça önemli bir gelişme ola­rak görüyoruz. Konut satışlarına yö­nelik değil, üretimin finans­manı­na yar­dımcı olacak bir çözüm olacak­tır. Fonlar sayesinde sektörün bankalardan borçlanma ihtiyacı aza­lır. Aynı zamanda konut alamayacak küçük yatırım­cı bu fonlardan hisse alarak, konut fiyat artışlarına daya­lı gelir elde edebilecek. PY­GF’ler, sermayenin tabana yayılması ve yastık altı pa­ranın ekonomiye kazandı­rılmasında önemli bir rol oy­nar” diye konuştu.

Yabancıya satış yüzde 3’ün altında

Yabancı yatırımcının bazı söylemlerle tedirgin edildi­ğini belirten Kumova, 2023 yılı sonuna kadar, yabancı­ya yaklaşık 400 bin adet ko­nut satıldığını belirterek, “Bu konutların sadece yüzde 10’u, yani 40 bin adedi vatan­daşlık başvurusu için kulla­nıldı. Ne yazık ki sanki tüm konutlar vatandaşlık için alı­nıyormuş algısı oluşturul­du. Oysa, Dubai’de 2023 yılı sonunda 100 milyar doların üzerinde satış yapılırken Türkiye’de sadece 3.5 milyar dolarlık sa­tış yapılmıştır. 2023 yılında İngiltere, İs­panya ve Portekiz’de yabancıya satışın pa­yı yüzde 10’un üzerin­deyken bu oran Türkiye’de yüzde 3’ün altı­na düş­müş­tür” dedi.

İlk kez cari açık oluşuyor

Kira fiyat artışına 2021’de başlayan sınırlama sürecinin ardından yerli yatırımcının Türkiye’ye yatırım yapmak yerine yurtdışına yöneldiğine işaret eden Kumova, şöyle devam etti: “2012-2021’de ortalama yıllık 400 milyon dolar olan yurt dışı yatırım tutarları, 2023’te 2,5 katta fazla artarak 2 milyar 86 milyon dolar oldu. Bu yıl ilk 4 aylık veriler, yurt dışından alımların 3 milyar bandını yıl sonu aşacağını gösteriyor.

Diğer yandan, Türkiye’den yabancıların 2022’de 67 bin adetle 6,2 milyar dolar hacme ulaşan alımları, 2023’te 35 bine düştü. Yıl sonu öngörümüz, yabancıya satışın 20 binin altına, satış gelirinin de 2 milyar doların altına düşmesidir. Yabancıya sattığımız ile yurtdışından aldığımız gayrimenkulü karşılaştırdığımızda, ilk 4 yıl verileri ışığında, 2024 yılı sonunda sektör tarihinde ilk defa eksiye düşecek ve cari açık vermesi kaçınılmaz olacak. Yakın geçmişteki yüzde 25 kira üst sınır kararı, ardından yatırım amaçlı konut alanların kredi kullanım oranlarının yüzde 20’nin altına çekilmesi ve 2 veya üstü evi olan yatırımcıya getirilecek olan ek vergiler bu tablonun oluşmasına neden olmuştur.”